Come aprire un bed & breakfast o un affittacamere. Requisiti e quanto si guadagna

Come aprire un bed & breakfast o un affittacamere. Requisiti e quanto si guadagna

Gennaio 9, 2021 Off Di Redazione

Non è affatto raro, oggi, trovare offerte di soggiorno in case vacanza ma soprattutto in comodi e pratici bed & breakfast.

Si tratta di porzioni di case adibite al turismo sia di italiani che di stranieri, ritrovandosi a vivere un’esperienza molto più familiare e accogliente rispetto ad un canonico soggiorno in hotel.

Ed è proprio grazie a questa grande richiesta che oggi spesso chi possiede case molto grandi, magari con spazi lasciati praticamente inutilizzati, oltre che poco sfruttati e praticamente vuoti, decide di gettarsi a capofitto in questa nuova fonte di reddito supplementare.

Come aprire un bed & breakfast?

Ci sono ovviamente dei prerequisiti e delle direttive da seguire nel caso in cui si volesse aprire un bed & breakfast; difatti per gestire un’attività del genere bisogna avere le idee chiare e promuovere un vero e proprio progetto di apertura.

Vediamo allora insieme: i requisiti da avere, la differenza tra un bed & breakfast professionale e uno familiare, le agevolazioni e i finanziamenti, quanto è effettivamente conveniente aprirlo.

Bed & Breakfast: requisiti

C’è un vero e proprio iter da seguire a tal proposito:

  • Consultare la Legge regionale in materia, perché oltre a delle caratteristiche uniformi a livello nazionale poi ci sono specifici requisiti che variano da regione a regione;
  • Fare richiesta con una SCIA (segnalazione di certificato di inizio attività), tramite proprio comune o internet;
  • Munirsi di documenti, quali: planimetria, contratto di proprietà o affitto o polizze eventuali;

Ovviamente ci sono delle caratteristiche che un’abitazione deve avere per rientrare nella categoria accettata:

  1. Numero di camere obbligatoriamente ridotto: camere minimamente arredate e con un massimo di 3 per alcune regioni e 6 per altre, con una superficie minima per camera di 8 mq, lì dove fosse una singola, 14 mq per una doppia;
  2. Contesto familiare che già vive nell’abitazione proposta con B&B;
  3. Vicinanza e possibilità di stretto contatto con la realtà del posto;

Ovviamente, oltre i basici e obbligatori, vi sono dei servizi aggiuntivi e facoltativi, quali: lavanderia, servizi pulizia, etc…

Bed & Breakfast: la differenza tra professionale e familiare

I B&B possono essere a conduzione familiare o professionali.

Ecco le loro relative caratteristiche.

B&B familiari o a conduzione familiare

Perché un Bed & Breakfast sia considerato a conduzione familiare deve rispettare i requisiti che seguono:

  • Affitto delle camere occasionale;
  • Proprietario con fonte di reddito principale;
  • Servizi solo di base: colazione e pulizia stanze;
  • Massimo 270 giorni di apertura al pubblico Annui;
  • Massimo 3 stanze, 6 posti letto in totale, per ospitare.

In particolare l’occasionalità del reddito permette di poter svolgere l’attività senza aprire Partita IVA. Così è almeno nella maggior parte delle regioni, ma con alcune eccezioni.

B&B professionali

I Bed & Breakfast a di conduzione imprenditoriale, invece, avendo carattere di continuità comporta l’obbligo di aprire una partiva IVA e iscrizione al registro imprese, ma questo permette di rimuovere molti dei vincoli precedenti.

Infatti si potranno avere:

  • Maggior numero di ospiti e attività continuativa;
  • Immobile solo per ospiti;
  • Servizi aggiuntivi vari e numerosi;

È importante distinguere le 2 tipologie, in quanto ognuna di esse ha diverse tassazioni e oneri da rispettare.

Bed & Breakfast: agevolazioni e finanziamenti

I finanziamenti possono essere sfruttati solo e unicamente da un B&B professionale, in quanto è l’unico annoverato come attività commerciale a tutti gli effetti.

È anche vero, però, che vi potrebbero essere delle eccezioni, difatti capita che alcune iniziative regionali mettano a disposizione finanziamenti e agevolazioni anche per quelle che vengono considerate strutture a conduzione familiare.

Quindi è sempre bene fare attenzione ai regolamenti di zona e prestare attenzione soprattutto al cambio delle normative.

Bed & Breakfast: è conveniente aprirne uno?

 Prima di tutto, ad oggi, si è visto che aprire un B&B resta molto più conveniente se gestito occasionalmente, quindi di pura conduzione familiare.

Poi è ovvio che bisogna anche considerare il fatto che avere un B&B professionale vuol dire aver accesso a finanziamenti a fondo perduto per attività commerciali con partita IVA, il ché non è ovviamente da sottovalutare.

Altro dato importante da considerare è la concorrenza sul posto: secondo l’ISTAT, attualmente, in Italia ci sono più di 25mila B&B. Quindi è vero che hanno successo come luoghi turistici, ma è anche vero che c’è molta concorrenza, soprattutto nelle città più frequentate e conosciute.

Utile, in tal senso, resta sempre la pubblicità: internet soprattutto con l’aiuto dei social media.

Quali sono i costi di un Bed & Breakfast

Per quanto riguarda i costi, invece, si tratta di considerare:

  • Ristrutturazioni varie ed eventuali al fine di porre il tutto a norma;
  • Mobilio per arredamento necessario;
  • Spese per adibire aree comuni;
  • Costi di gestione, quali: internet, pulizie, lavastoviglie, lavatrice, manutenzione, etc…;

I guadagni basici per un B&B vanno dai 40 agli 80 euro a notte per stanza, tutto influenzato dalla città in cui si va e dai servizi offerti, oltre che dal periodo del soggiorno (alta o bassa stagione).

Ergo, considerando che un B&B familiare, con 3-4 stanze e 6 posti letto, in una buona zona di afflusso turistico, venisse occupato magari per il 50% del suo tempo disponibile, in 1 anno si potrebbe arrivare a guadagnare dai 40 ai 45 mila euro.

Ovviamente con un guadagno netto che arriverebbe alla metà di quanto sopra appena riportato, togliendo spese varie ed eventuali, e tasse.

Che differenza c’è tra Bed & Breakfast e affittacamere

Se avete seguito l’articolo finora, non vi sarà sfuggito che, tra i requisiti richiesti al Bed & Breakfast c’è la residenza del titolare nei pressi dei locali affittati.

Alcune regioni impongono che sia nello stesso edificio, altri nello stesso comune. Questo per assicurare che si tratti di un servizio di prossimità e di tipo familiare, con la colazione e le pulizie gestite dal titolare del B&B o dalla sua famiglia.

Se questo requisito viene meno e il locale che volete affittare non è nelle vicinanze della vostra abitazione o addirittura fuori regione, l’unica strada percorribile è aprire un affittacamere.

Come aprire un affittacamere

L’attività di affittacamere, a differenza B&B che può essere professionale o non professionale, è sempre un’attività imprenditoriale e quindi è necessario aprire partita IVA.

In particolare il codice Ateco per aprire un’affittacamere è lo stesso del B&B professionale ed è il 55.23.5 ovvero “Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast e residence”.

Ci si dovrà affidare a un commercialista che tenga i rapporti con il fisco e vi segnali tutti gli adempimenti da rispettare e gli importi da pagare. Questo rende certamente meno “snella” la gestione dell’attività ed è bene valutare bene con un business plan l’economicità dell’impresa che si andrà a costituire, considerando prezzi degli affitti, costi sostenuti e soprattutto immaginarsi quale sia il mercato di riferimento.

Ovvero provare a comprendere:

  • quanta sarà la richiesta delle stanze;
  • quanti sono i concorrenti che offrono lo stesso servizio in zona e ahce prezzo;
  • quanti giorni all’anno potremo riuscire a vendere l’affitto dei nostri spazi.

Analizzati questi punti, potremo formulare una stima del fatturato annuale e detraendo dai ricavi le stime dei costi, potremo avere una stima dell’utile annuale. Questo ci permetterà di capire se sia conveniente o meno aprire un affittacamere o piuttosto destinare l’immobile ad altre forme di investimento.